É possível usucapir um imóvel com penhora ou hipoteca na matrícula?

11/06/2021

É POSSÍVEL REALIZAR O USUCAPIÃO DE IMÓVEL PENHORADO?

Sim, é possível usucapir imóvel penhorado. Contudo, não se pode usar a usucapião com má-fé para fraudar credores ou à execução.

O advogado deverá ir no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) verificar a matrícula e descobre que aquele imóvel possui uma penhora ou uma hipoteca.

O advogado deve entrar com os Embargos de Terceiro (art. 674 CPC), a fim de procurar levantar a penhora que está na matrícula no imóvel nessa vara que está penhorado o imóvel, antes de fazer a usucapião, pois é sobre bens que possua ou sobre os quais possua direito, seja por processo judicial ou extrajudicial, pois possui a posse, porém, está com penhora em nome do proprietário registral, assim com pode ser fiador.

O que o advogado deverá verificar é se o cliente comprou por contrato de gaveta, mas já existia o gravame da penhora na matrícula, então não haverá nada a ser feito, pois seria fraude a execução ou fraude a credores, conforme artigo 804 (CPC), pois será ineficaz ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.

Contudo, como é um modo originário de aquisição de propriedade, caso o cliente queira ficar com o imóvel usucapido com o gravame da penhora, pois encerrou a matrícula anterior com a mesma penhora, então deve saber que o credor poderá exigir os frutos do imóvel (aluguel) para receber o crédito, adjudicar o imóvel no processo, além dele poder ter indisponibilidade do Tribunal Trabalhista ou Tribunal de Contas.

Contudo, no caso da hipoteca com mais de 30 anos, então caduca e o advogado requer o cancelamento da hipoteca direto no RGI.

Portanto, é possível usucapir imóvel, mas a penhora virá junto e deverá discutir em Embargos de Terceiros a qualidade/verdade da penhora no processo do credor. Caberão os Embargos de Terceiros, desde que a penhora seja posterior ao ato de compra e venda por contrato de gaveta. O credor irá ajuizar a Ação Pauliana ou fraude a execução.

Nunca se pode esquecer que o crédito da penhora deverá ser quitado, ou seja, pagar o débito, a fim de sair o gravame que está matrícula. Não se pode esquecer que pelo artigo 835 (CPC) se poderão penhorar os direitos que o devedor tem sobre o imóvel em alienação fiduciária.

Qualquer dúvida, então acesse o site: www.eduleiloes.com.br